五洲人才网

首页招聘信息求职简历热点资讯

次债危机揭开中国高房价真相（湛江房产代理）

来源：五洲人才网浏览次数：863 发布时间：2008/4/17

一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动一下翅膀，就可能在

两周后引发美国德克萨斯刮起一场龙卷风。这就是蝴蝶效应。如果从近期全球金融市场的变幻来看，次级债就是一只巨大的蝴蝶，当它不停地扇动起翅膀，全世界都为之心惊胆颤。通过反思次级债危机，我要强调的是：警惕，千万不要克隆那只可以制造巨大危机和恐慌的蝴蝶，也千万不要培养那只蝴蝶最钟爱的土壤——楼市泡沫。
    金融创新是美国的强项，因此，在美国，金融衍生品层出不穷。作为一个拥有高度发达资本市场的国度，美国对金融衍生品的定位，从来就不仅仅局限于美国国内。巴菲特有句名言：“等潮水退后，我们才知道谁在裸泳。”次债危机爆发后，我们突然发现，它竟然冲刷出如此之多的裸泳者，这些遍布世界各地的裸泳者虽然没有因次级债输得一丝不挂，却也近乎衣不蔽体。但他们无法表露忧伤，还不得不争相为美国的次债危机买单。
    次级债是什么？所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。美国是个信用社会。美国FICO（信用评级公司）将个人信用评级分为优、良、一般、差和不确定五等。收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人，根本没有资格获得常规的住房抵押贷款。但是，具有惊人金融产品创新能力的美国金融机构决不放过任何一个攫取财富的机会，他们向这类人群提供按揭贷款，然后，再将次级抵押贷款打包，通过发行优先、次级抵押贷款债券或多级抵押贷款债券、结构性金融担保抵押债权等方式实现证券化，再将包括含不同次级债的证券组合成新的资产池，出售给境内外的投资者。或者，在此基础上进一步发展新的衍生品，进行对冲交易。
    几年前，美联储鼓励商业银行向信用等级低的借款者放款，同时，持续下调基准利率（如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%），意在刺激经济发展。金融支持无疑将增强民众对住房的购买力，推动房价上涨，在住房市场泡沫累积的过程中，与房抵押贷款相关的商业银行、抵押贷款公司、保险公司、公营和私营保抵押险机构、贷款服务机构、抵押贷款经纪人等等，获利丰厚，发达的衍生品似乎成了一台永不停歇的印钞机。
    盛宴结束了，并且结束得如此之快。当次级债的风险突然成倍放大，成千上万的美国住房持有者为抵押贷款苦苦挣扎，他们不得不依靠发薪日贷款来偿还房贷，而发薪日贷款同样是一种极具风险性的贷款品种，一旦身陷其中，有可能变得一无所有——他们已经无法摆脱金融枷锁。
    对美国而言，次级债的高明之处在于，通过精巧的设计把全世界许多知名金融机构都拖下了水。一方面，这些金融机构不得不为美国的次级债承受巨额损失。另一方面，这些金融机构又不得不乖乖地听候美国的召唤，时刻准备着救市。因此，在次债危机中，“美国有难，八方支援”的盛况不断上演。欧洲、日本、澳大利亚等国的中央银行，不得不一次又一次地配合美国注资。数据显示，截至去年8月31日，欧洲就为挽救危机注资6441.55亿美元（至今已经超过万亿美元），远远超过美国1452.5亿美元的注资。
    美国经济学家迈克尔·赫德森曾撰文指出：“美国官员声称，世界上的美元泛滥已成为推动国际经济发展的引擎。他们问道，假如没有美国的进口需求，哪里会有欧洲和亚洲的今天？难道美元购物没有为其他国家的劳工提供就业机会吗？这类看似有理的质问没有点出要害：美国在进口外国货物时，并未提供任何相应补偿物，只是向世界经济注入了大量美元。”如果说注入美元等于向世界输入了流动性，输入了通货膨胀，等于合法掠夺其他国家的劳动成果，那么，以次级债为中心的金融衍生品，则成为转嫁危机、绑架世界经济的一个利器。
    在次级债危机中，获利的人大有人在。如美国财长保尔森的前雇主高盛，在此次次债危机中，不仅独善其身，而且大发横财。美国参议院银行业委员会主席、竞逐民主党总统候选人的多德公开表示，保尔森需要澄清高盛在引发次贷危机中到底扮演了什么角色。
    这些至少说明，次级债的发生并非不能预估，次级债并非猝不及防!
    三.降门槛，我们在种植同样的隐患
    针对那些无力偿还贷款的购房者，我们的银行推出了“宽限还款”业务。所谓的“宽限还款”，按照银行的说法，就是指在一定时间的宽限还款期内贷款人可以只偿还利息，不偿还本金或者只偿还一部分本金，以解决其无力偿还贷款的困扰。这种变通的措施其实在变相降低房贷门槛，这跟美国次级抵押贷款中，降低购房人信用等级的做法并没有什么两样。这同样在给购房者套上一个枷锁。贷款人必须为“宽限还款”付出更多利息，负担进一步增加。银行则通过“善举”增加了贷款利息收入，一如美国次级抵押贷款中，金融机构对佣金的攫取。
    作为严重依赖存贷利息差收入的金融机构，国内银行的信贷扩张欲望是非常强烈的。尤其在房地产业，这一被银行公认的优质贷款项目成为必争之地。即使在国家有关部门要求最严厉的时候，一些银行仍然擅自把对房地产开发贷款在审批阶段的许可缩减。熟识的一位开发商曾经告诉我，他过去用两千万元资金，就做了一个10亿元的住宅项目。原因正是银行的支持。
    国内银行所种下的隐患，与美国次级抵押贷款具有很多相似之处，最大的区别在于，国内银行是唯一的风险承担着，不得不为自己买单，因为他们不具备美国那样向世界推销金融衍生品及专转嫁风险的能力。
    有开发商和官员认为，美国次债危机的爆发说明了保持金融稳定的重要性，为此，就要力保房价的稳定，其结论是，应该放松调控。这其实是一种因果颠倒的混乱逻辑。美国次债危机的爆发，源于房价的下跌，而房价的下跌，源于房价持续上涨累积的泡沫的破灭。换句话说，高房价中所隐含的巨大泡沫才是次级债危机的载体。
    美国商务部2月27日公布的数据显示，今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元；美国NAR（房地产经纪人协会)3月24日公布的数据显示，美国2月份的房价中值为19.59万美元。对比一下北京、深圳、上海的房价，每套住房20万美元以上的价格早已成为市场主流。也就是说，即使从绝对值上来看，中国的房价与美国的房价也已比较接近。如果考虑到美国的房价是落地的（即包含有土地所有权，中国房价中只包含土地最长70年的使用权），再考虑到美国的平均住房寿命和房屋品质（美国所说的房屋一般指别墅，国内所指的房屋在美国被称为公寓）远高于我国，同时考虑到美国的人均收入是中国人均收入的30余倍，那么，美国的房价可以说是便宜得离谱了，也难怪中国的一些富人磨刀霍霍，要去美国抄一把底了。说不定过不了多久，“温州炒房团”之类的专有名词，就会响彻美利坚的天空。
    这一切都在说明，中国楼市不仅存在泡沫，而且泡沫已经非常严重。
    我们在向这些有社会责任感的企业家致敬的同时，更应该正视隐含在中国楼市背后的巨大泡沫。一些地方政府出于对泡沫破灭的担心，不断变相抵制房地产调控，以维持房价的上涨通道。这种做法是非常危险的，它不仅恶化了民生，也在继续制造并累积起更大的泡沫。
    次级债作为一只巨大的蝴蝶，当它扇动起翅膀，全世界都不得安宁。这是一个教训。对于一个不能向外转嫁风险，只能完全由自己承担风险的国家而言，高高在上的房价就是一个随时可以扇动起能带来狂风暴雨的巨大翅膀。中国没有美国那样健全的社会保障体系，一旦发生次级债这样的危机，国民之痛、国家之痛将更为惨烈和刻骨铭心。我们根本无法承受起次级债那样的破坏力，早日挤压楼市泡沫，严格房地产信贷，防止灾难的发生几乎是唯一的选择。
返回资讯列表

五洲人才网版权所有 © 1997-2026

+ 发布